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为子女入学“买”父母商品房 自家经济适用房被收回

2016-07-18 18:00:09

【案情简介】

2011923,原告谭某文与妻子张某、女儿谭某欣共同作为申请人,与被告深圳市住房和建设局签订了《深圳市经济适用住房买卖合同》,原告以家庭为单位购买位于深圳福田区的经济适用房一套。201293,因女儿谭某欣的户籍所在地在罗湖区,为获得罗湖区小学的学位,原告以买卖方式将父亲谭某波名下的深圳市罗湖区约47平米的商品房100%的产权过户至自己名下。同月6日,原告取得上述房产的房产证。随后,被告发现原告名下有上述商品房。2013512,被告根据《深圳市保障性住房条例》第四十二条的规定,作出《关于收回经济适用住房的通知》,告知原告拟收回其家庭所购买的经济适用房,退还购房款,并告知原告家庭有相关陈述申辩的权利。201381,被告在听取原告家庭陈述申辩后作出《深圳市住房和建设局关于收回经济适用住房的决定》,收回原告家庭所购买的经济适用住房,退还购房款。原告不服,遂向法院提起行政诉讼,请求法院撤销被告收回经济适用房的决定。

【法院审理】

法院经审理后认为,《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。深圳市房地产权登记中心已为原告办理了产权登记,该证载明原告以买卖方式取得其父亲名下深圳市罗湖区100%的房产产权,系该住房的实际权利人。《深圳市保障性住房条例》第四十二条第一款规定:购买保障性住房的家庭或者单身居民在取得完全产权前有下列情形之一的,其所购保障性住房由市主管部门按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格予以收回:(一)已另行购买拥有住房的……本案中,原告属于购买保障性住房在取得完全产权之前又购买其他住房的情形,原告应退出已购经济适用住房。被告作出的《深圳市住房和建设局关于收回经济适用住房的决定》,认定事实清楚、适用法律正确,程序合法,判决驳回了原告的诉讼请求。

【案件评析】

经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和出售价格,按照合理标准建设,面向中低收入住房困难家庭或单身居民配售的具有保障性质的住房,属于保障性住房的一种。由于其经济性、保障性,其申请、取得完全产权均有严格的限制,且需要接受深圳市住房和建设局的监督管理。根据《深圳市保障性住房条例》的相关规定,申请购买经济适用房的家庭或者单身居民需在申请受理日之前三年内未在深圳市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房,经济适用房购房人在取得该套住房的完全产权前,另行购买拥有住房,出租、出借、转让、将保障性住房用于经营用途、擅自改变保障性住房使用功能、无正当理由长期空置等情况,均属于违规行为,其所购经济适用房将由市住房和建设局按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格予以收回。经济适用房购房人签订经济适用住房买卖合同满5年后,按照《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》规定缴纳应缴增值收益后才取得经济适用房的全部产权,住房性质才会变更为普通商品住房。本案中,原告属于购买保障性住房在未取得完全产权之前又购买其他住房的情形,已违反了《深圳市保障性住房条例》第四十二条第一款的规定。虽然其主张购买父亲名下的房产是为了解决女儿上学问题,而与父亲只是在形式上办理了房产变更登记的过户手续,并未实际支付交易对价及实际占有、使用该房屋,但根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,不动产以登记为公示方式,房产属于不动产,不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明,原告父亲名下的商品房已过户至原告名下,原告即享有了该商品房的产权,故法院作出驳回原告诉讼请求的判决是正确的。

在司法实践中,经济适用房购房人被收回经济适用房的主要原因是:另购商品房、直系亲属以买卖方式过户房产、他人借用身份证购房。如经济适用房购房人在取得经济适用房完全产权前确为小孩读书需过户父母名下房产,则不宜以买卖方式过户房产,否则已购买的经济适用房将被深圳市住房和建设局收回。由于赠与房产手续较为繁琐,且受赠与房产再次转让交易时需支付高额的税费,部分经济适用房购房人并未选择以赠与房产的房产进行过户。在此提醒经济适用房购房人,且莫因小失大,否则后悔晚矣。

                                                                                                                                                                                             董学军)
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